행크tv 송사무장-평범한 직장인이 부동산 투자로 3년 안에 부자가 될 수 있는 법
강의 내용을 정리해 보았다.
https://www.youtube.com/watch?v=1s1oooZ898s&t=71s
1. 부자가 되는 포트폴리오
수익형 40% 주변 수요, 공급 수시 체크, 여유로운 매도
중장기 투자 30~40% 지상권, 지분, 유치권 등 특수물건, 재개발, 재건축, 분양권
단기매매 20~30% 아파트, 빌라, 단독 대출승계여부 확인
빌라 낙찰받아서 명도, 수리해서 매도까지 한 사이클을 하게 되면, 단기매매는 최소 6개월
한개하면 1천만원, 10개해야 1억이다.
월세가 안나오면 맘에들지 않아도 계속 입찰해야 한다.
월세를 300, 500, 1000만원을 목표로 잡는다.
300에서 500이 되었을때는 마음가짐이 달라진다.
경매에서 맘에 들지 않는 물건은 스킵할 수 있다.
월세 500이 세팅이 되면, 낙찰된 물건들을 굳이 팔지 않아도 된다.
단타로 1억버는 것도 성공적인 투자가 아니고, 중장기로 부동산 투자해야 한다.
3년에 월세 300만원을 만든다. 이자 다빼로 순수히 300만드는 것은 껌이다..ㅋㅋ
5년이면 월세 500~1000만원 만들 수 있다.
10년 부자의 부동산으로 세팅한다. 내가 갖고 있어도 신경 안써도 월세 잘나오는 물건으로 다시 세팅한다.
빌라, 원룸도 별로다, 원정으로 하는것은 오래 갖고있지 못한다. 상가가 월세 주기 편한 물건들이다.
상가가 정말 부자의 부동산, 임차인이 알아서 인테리어를 한다. 고장나면 관리사무소 간다.
어느정도 규모의 상가는 임차인이 월세를 밀리지 않는다.
도시형 생활주택, 빌라, 월세 20만원 나오는것 10개 모으기 힘들다..
수익형 부동산을 이해하고 상가 50~100만원 나오는것 도전하면 300만원 만들 수 있다.
부자의 부동산 세팅하기
경매, 급매로 상가 매입.
월세가 계속 나와서 소비는 그대로고, 잉여금이 계속 쌓여서 또 매입하는 선순환 구조가 된다.
개인, 회사가 일하지 않아도 돌아가는 현금흐름이 있을 수 있다.
2. 급매물 상가 투자의 기술
택지개발지구에서는
1) A급 분양 성공 : 결과 초대박 분양률 80% 이상, 높은 임대값 설정
2) B, C급 지역 미분양, 경매 : 상가 분양이 포화상태가 되어 나머지 임차인 구하기 어려움, 공실
왜 공실일까? 아파트 입주가 아직 안되었기 때문에 상가가 공실이 있고 경매로 나옴
상가가 공실있을때 경매는 싸게 사면 된다.
내가 샀던 금액에서 대부분 대출을 끼고 사기 때문에 그사람은 월세가 남는게 없어도 대출이자가 나와야 한다.
자기가 납부하는 대출이자보다 월세를 낼 수 없다. 경매로 반가격으로 받게되면 낮은 월세를 제시할 수 있어
임대를 빨리 받을 수 있다. 그리고 장기보유가 가능하다.
다른 공실들이 하나씩 찰 때까지. 주거세대가 입주하고 후면상가까지 차게된다.
투자자라면 B,C급 지역을 공략하라.
3) 나대지 : B,C급 상가 분양이 안되면 나대지 소유자들은 건축하지 않음
4) 나대지 신축 성공 : 공실이 다 차고 나면 나대지에도 건물이 올라서기 시작한다.
경매를 한번 거쳐서 공실이 채워지고 올라가는건지, 맨 처음 올라가는 건지 구분해야 한다.
A급 지역~나대지 신축까지 기간은 10년이 걸린다.
높은 가격대의 분양이 성공하면 주변 건물이 시세에 영향을 준다.
이 타이밍에 분양 사무실을 방문해서 연락을 달라고 한다. 완판되면 B,C급 지역 가격이 상승한다.
신축이 지난 시점에서 경매로 나오더라도 100프로 넘겨서 받아도 된다. 평당 분양가가 저렴하게 책정되어 있기 때문에..
상가는 감정가격이 최초 분양가로 나온다. 10년전 분양가이면 현재 시세와 다르다.
상가는 경매에 안나온다? 급매로 사면 된다. 저 타이밍이 지났다고 생각하면 급매로 살 수 있다.
상가는 정해진 시세가 없고 반응속도도 느리다.
3. 급매물 상가 잘사는 노하우
1) B,C급 지역 공략
A급 지역은 상가 주인이 안판다.
B,C급 지역은 타지역 사람들이 보기에 애매하다. 그런 지역의 시세를 꿰고 있으면 보석같은 급매물을 바로 알아볼 수 있다.
2) 공인중개사와 유대관계
평상시에 공인중개사도 잘해주는 사람이 아니라 능력있는 공인중개사와 친해져라.
물건이 많이 모이는 사람하고 친해져야 한다.
번지수 찍어주면 시세 평당 얼만지 확인하고 결정한다.
3) 대출
돈이 생길때까지는 만들어야 한다. 월세를 모아가다 보면 통장에 돈이 마르지 않는다.
일반매매에서 부담스러운 것은 대출이다. 상가는 매매가의 60%를 얘기한다.
잘 알아보면 실제로 80%까지도 가능하다. 상가를 잘 이해하고 있는 은행은 긍정적으로 검토해서 대출받을 수 있다.
4) 등기부등본 분석
매물이 나오면 일단 시세를 먼저 본다.
괜찮은 물건 긍정적으로 보게 되면 바로 등기부등본을 본다. 매도자에 대한 사람분석이 필요하다.
나이가 많고 상가 소유면 부자일 가능성이 높다. 매도자가 멀리 산다면 시세 파악 타이밍이 늦을 수도 있다.
타지역 매도자이면서 연세가 많으면 네고를 많이 하지 않겠구나 파악 가능하다.
대출, 가압류 있으면 더 좋다. 이 사람이 더 급하므로 안좋은 물건이 아니다.
경매로 취득한 물건이면 상대방이 매입한 원가를 알 수 있다. 경매 낙찰가 아니면 분양가를 파악하면 원가를 알 수 있다.
5) 임대시세 및 임차인의 영업력
급매로 나온 상가의 특징은 현 시세보다 낮은 임대료를 받은 곳이다.
상가도 주인 성향에 따라 임대가가 차이가 많이 난다. 똑같은 상가여도 올리지 않는 매물이 있다.
임차인이 있는 상가물건을 살때 임차인의 영업력이 중요하다.
임차인의 업종은 그다지 중요하지 않다. 임차인이 나가버릴 수도 있기 때문에..
실제로 임차인이 벌어들이는 수익이 많은지가 중요하다.
임차인이 나가더라도 최악의 경우를 생각하고 얼마로 임대료를 설정할 수 있는지 생각해야 한다.
사무실로 놓아도 임대수익이 나는 것을 생각
6) 초고속 LTE급의 빠른 입금
계약금을 상대방이 해지를 못하는 수준의 7~8천, 1억을 입금해버린다.
매물은 나와 있는데 장고를 하는 사람들은 예비 매수자이다.
저녁때 매물이 나오면 아침에 바로 입금해버리면, 부동산 매물이 올 수 밖에 없다.
시세를 파악하고 있어야 빨리 입금할 수 있다.