[해외REITs] 미국 리츠(REITs) 시장 역사, 특징, 리츠 유형

 

미국 리츠시장

 

미국 리츠는 2019년 12월 기준으로 189개사가 상장되어 있다.

시가총액은 1.3조 달러 수준으로 세계 최대의 리츠 시장이다.

1960년 처음 리츠가 도입된 이후 꾸준한 배당을 통해 부동산 대체 투자 자산으로 인정받으면서 현재는 미국 가정의 43%가 리츠에 투자하고 있다.

 

미국 리츠 소유자산 분포 현황, 출처 Nareit

 

• 미국 전역 520,780개 자산을 소유
• 자산가치 1.6조 달러
• 2018년 리츠에 의한 배당금 : 1,289억 달러
• 2018년 리츠에 의한 고용창출 규모 : 235만명

 

미국 리츠시장의 역사

 

1. 아이젠 하워의 선택

1960년 아이젠하워 대통령(President Dwight D. Eisenhower)이 소액 투자자들의 소득 창출 수단으로 '부동산과 주식 투자의 최고의 속상을 결합하는 새로운 접근법'을 위한 법안인 부동산투자신탁법에 서명하면서 미국 리츠제도를 시작하게 되었다.

1961년 6개의 리츠가 설립되었고 이 중 3개는 현재로 영업중이며, 1965년 Continental Mortgage가  NYSE에 최초로 상장하였다.

 

 

 

2. 1991~1995년 급성장

1991년 리츠 포트폴리오를 적극적으로 관리하는 방안을 통해 1990년까지 50여개였던 리츠가 1991~1995년 기간동안 113개의 리츠가 설립되어 현대적 리츠시장으로 급성장하게 되었다.

 

1995년 이후 미국 리츠 변천사

 

 

3. 1999년 질적 성장

TRS(Taxable Reit Subsidiaries)라는 자회사를 통해 임차인에게 관리 서비스를 제공하는 리츠현대화법 통과로 효율적인 리츠 운영이 가능해졌고, 2000년부터 주유소, 은행지점, 카지노 등 특화된 리츠들이 상장되면서 질적으로 성장하였다.

 

 

4. 2016년 리츠섹터의 분리

리츠의 시가총액이 1조달러를 상회함에 따라 GICS 분류에서 리츠를 기존 금융섹터에서 하나의 독립된 섹터로 분리하였다.

 

 

 

 

미국 리츠시장의 특징

 

미국 리츠는 오랜 기간 안정적인 투자처로 검증된 자산이며, 오랜 역사를 바탕으로 여러가지 장점을 보유하고 있다.

 

1) 안정적인 투자수단 제공

리츠는 시장의 신뢰를 얻기 위해 엄격한 정보 공개를 의무화하는 등 법적, 제도적으로 안정적인 투자수단을 제공하고 있다.

리츠는 상장회사보다 높은 배당의무를 가지고 있기 때문에 자금 사용에 대한 규제를 엄격하게 적용한다.

 

2) 보유 부동산의 안정성

미국 리츠가 보유하고 있는 부동산의 상당수는 시장 평균보다 높은 임대율과 낮은 공실률을 나타내고 있다.

 

3) 우수한 수익률

1972년부터 2019년 11월까지 미국 리츠의 연평균 수익률은 11.82%로 장기간에 걸쳐 우러등한 수익률을 보장하고 있다.

일반 주식을 대표하는 다우존스 산업지수의 동기간 평균수익률인 7.47%와 대비하여 매우 높은 수익을 나타내고 있다.

 

4) 다양한 부동산 투자

미국 리츠는 구성하는 부동산의 성격에 따라 12개의 분야로 구분되어 있어서 리츠 투자를 통해 다양한 부동산에 투자가 가능하다.

일반적인 오피스 빌딩 뿐만 아니라 물류창고, 호텔까지 다양한 투자가 가능하고, 영화관, 카지노 등 특정 산업으로 분류되 리츠까지 상장되어 있다.

 

 

미국 리츠의 유형

 

1) Office REITs

오피스의 사무공간을 임대하는 리츠로 FTSE Nareit All Equity REITs 지수에서 8.1%를 차지하고 있다.

오피스 자산은 위치에 따라 중심업무지구(CBD)와 교외지역으로 분류되며, 중심업무지구는 오피스가 밀집된 핵심지역으로 대기업, 외국계 기업이 다수 임차하며 실업률이 미치는 영향이 높다.

교외지역은 중심업무지구에 비해 소규모이므로 대형 신규공급 발생시 임대료 하락 및 공실률 상승 위험에 노출되어 있다.

 

2) Retail REITs

소매 관련 부동산의 임대료를 배당 재원으로 하는 리츠로 쇼핑센터, 쇼핑몰, 상가의 3개 하위 섹터가 있으며,

RTSE Nareit All Equity REITs 지수에서 13.4%를 차지한다.

• 쇼핑센터 리츠 : 할인점, 대형마트로 지리적 접근성이 중요하고 3년에서 5년의 짧은 임차기간으로 운영
• 쇼핑몰 리츠 : 쇼핑센터에 대비 대형 매장으로 교외지역에 위치
• 상가 리츠 : 주유소, 편의점, 일반음식점 등을 임차인으로 두는 소형 상가

 

3) Residential REITs

주거용 부동산을 소유 및 운영하며 개인 임차임을 대상으로 임대하여 수익을 내는 리츠로 FTSE Nareit All Equity REITs 지수에서 15.3%를 차지한다.

• 아파트 리츠 : 아파트 신규공급이 제한되거나 임차 수요가 증가할 때 수익성이 높고, 강한 경제성장에 따른 건설경기 회복 또는 장기 불황에 따른 실업자수 증가시 수익성이 저하된다.
• Manufactured Housing 리츠 : 조립식 주택 및 레크리에이션 차량 커뮤니티를 소유하고 운영 개발한다. 세입자들은 조립식 주택사용을 위한 개별 부지를 임차하여 수익을 발생한다.
• Single Family Housing 리츠 : 단독주택 개념으로 금융위기 이후 집값이 크게 하락하면서 압류와 경매를 통해 무실 주택과 부실 채권을 사들이며 생겨난 신규 리츠이다. 현재 주요 수요층은 35~44세이지만, 향후 자가주택 마련에 적극적이지 않은 밀레니얼 세대개 단독주택 임대수요를 견인할 것으로 전망된다.

 

4) Industrial REITs

배송센터, 물류창고, 제조시설 등 산업 관련 부동산을 소유 및 운영하는 리츠로 FTSE Nareit All Equity REITs  지수에서 8.8%를 차지한다.

최근 전자상거래의 증가에 따라 상품 배송고나련 창고 및 배송센터에 대한 수요가 증가중이며, 최종 배송지 근처인 대도시 권역에 위치한다. 미국 소매판매 중 전자상거래 비중이 10% 내외 수준으로 온라인 구매증가세에 따라 향후 발전가능성이 가장 높을 것으로 전망한다.

 

 

 

5) Health Care REITs

노인 주거 커뮤니티, 요양시설, 의료 연구시설 등의 부동산에 투자하는 고령화시대에 각광받는 리츠로 FTSE Nareit All Equity REITs 지수에서 10.3%를 차지한다.

 

 

 

6) Data Center REITs

데이터 센터를 운영하여 임대수익을 얻는 리츠로 FTSE Nareit All Equity REITs 지수에서 7.8%를 차지한다. 최근 가장 각광받는 리츠로 부상중이다.

데이터센터 리츠는 인프라 리츠와 유사하나 주요 서비스는 인터넷 클라우드와 데이터센터의 Co-location이다.

 

 

7) Infrastructure REITs

인프라 관련 실물자산을 소유 및 운영하여 얻는 수익으로 배당하는 리츠로 FTSE Nareit All Equity REITs 지수에서 15.6%를 차지한다.

인프라 리츠는 주로 이동통신사가 통신탑, 기지국 등을 임대하여 수익이 발생하며, 인공지능, 사물인터넷 등 제4차 산업혁명과 5세대 이동통신에 따라 향후 성장이 기대된다.