경매로 월세 500만원, 분양권 투자로 돈 만드는 법 - 분양권 투자 베니아(김태훈) 강의

직장인이 부동산으로 성공하는 법 - 경매로 월세 500만원 만드는 법, 분양권 투자로 돈버는 방법 3가지

 

분양권 투자 전문가 베니아(김태훈)의 특강의 핵심내용을 정리해 보았다.

 

https://www.youtube.com/watch?v=cmDQ1Jr_694&list=PLZff8d2zmZdh8jsQsMuJzavBfcrrlbRm0&index=16

 

 

 

STEP B. 경험을 통한 수익실현

 

 

1. 경매로 1년안에 월세 500만원 만드는 법

1) 즉시 실천에 옮기자
- 배우고 나면 현장으로 달려가자. 권리분석 배우고 나서 바로 낙찰받고, 명도 배우면서 동시에 명도하면서 실천하였다.
- 대출 배우고 나서 대출 받고, 완벽하지 않아도 도전하면서 배운다. 수업과 낙찰을 동시에 진행하자
- 2017년에 동시에 4건을 진행하면서 느꼈던 점을 기록함(구월동 아파트, 원종동 아파트, 고강동 빌라, 구월동 상가)

 

2) 현장에 답이 있다
- 구글지도에 임장을 다녀왔던 것을 맵핑해보면 일주일에 10회 입찰하면서 6개월간 약 200건 입찰 - 인천, 부천, 고양, 강서 위주
- 반드시 구글맵이나 에버노트로 기록을 했다.
- 입찰은 하고자하는 의지가 있으면 할 수 있다.
- 임장은 이 물건이 얼마에 급매로 바로 팔 수 있는지 부동산 3군데를 들려서 조사를 해야 한다.

 

3) 상가를 통한 월세셋팅
- 우리가 부자가 되기 위한 포트폴리오의 첫번째가 상당한 매매차익을 얻는 것이고, 상당한 임대수익(현금흐름)을 확보하는 것이다.
- 주택경매 5건이상 경험 후 상가 도전, 신경쓸 것이 많기 때문에 주택으로 사이클을 먼저 익힌다.
- A급은 아니지만 근린상권이었는데, 전용 20평 상가가 감정가가 7~8천만원 정도였다. 1000만원에 70만원 월세 가능했다.
- 전층이 신탁공매로 나와서, 복도면적까지 활용 가능하므로 통으로 받는게 유리한 것을 알고 있어서 지인 3명과 공투로 진입하였다.
- 공매는 인도명령이 없어서 점유이전금지 가처분 신청서로 명도하였다.
- 상가의 핵심은 임차인에 있을 정도로 매도 수익률을 극대화 시키는 것이 임차인이다.
- 리플렛을 만들어서 상권분석 및 상가를 홍보하였다.
- 인근상가의 임차인에게도 홍보지를 전달하였다.
- 프랜차이즈 본사, 상가중개 부동산, 부동산 교환사이트(바코바코), 네이버 카페, 컨설팅업체, 팜플렉, 관리소장 등을 통해 홍보
- 스크린 골프장 폐업된 곳도 네일아트로 임차하고 수익률 6.2%로 세팅함
- 매도는 정말 어려우므로 혼신의 노력을 다해 200군데 부동산에 매물을 올려놓는다.
- 상가는 팔릴 수 있는 물건인가를 먼저 판단하고 낙찰받기

 

 

2. 실패 확률을 줄이는 방법

1) 이또한 지나가리라
- 누구에게나 처음은 있지만, 생소한 일일뿐, 불가능한 일이 아니다. 결국에는 다 해결이 되는 일이므로 무던히 넘기는 방향으로 하라.
- 명함을 만들어서 중간자의 역할만 하면서 명도, 대출, 인테리어, 임대, 매도까지 주어진 상황에서 최선의 방법을 찾으면 된다.
- 명도는 압박이 아니라 마음의 빗장을 푸는 것이다.
- 두자의 장에서 살아있는 것이 중요하다. 모든 것이 수익날 수는 없다. 10개 투자 중 2개 손해면 전체적으로는 수익이 나므로 경험을 쌓고 실패를 줄여나가는 방향으로 생각하면 괜찮다.

 

2) 여러 투자기술을 접목하라
- 투자방법이 한가지에 국한된 것이 아니라 가치투자(급매, 갭투자), 경공매(단타, 월세), 신축투자(분양권 재개발)도 있다.
- 첫 투자는 낙찰가 73%로 무피투자 하였었다. 빌라는 3,300만원의 수익, 분양권은 6억 수익이 있었다.
- 서울에 빌라를 받아서 재개발이 되서 입주권이 되면 이것도 시세차익이 날 수 있으므로, 여러 투자기술을 접목해야 한다.

 

3) 스터디를 통한 공감과 자극
- 고수가 있는 스터디를 대부분 원하는데, 초심자 입장에서는 비슷한 사람들과 같이 하는게 좋다. 어려움이 있으면 공감대 형성이 되면서 위로해준다.
- 고수가 있는 스터디에 초보가 들어가면 빨리 스스로 실력을 다지지 않으면 지칠 수 있다. 완전한 초보라면 기초반 스터디 멤버와 함께 성장하는게 좋다.

 

 

STEP C. 나만의 무기를 갖춰라

 

 

1. 첫 단추를 잘 꿰어야 한다
- 지역주택조합, 기획부동산 토지, 분양상가, 분양빌라, 분양오피스텔(역세권), 장기전세, 공공임대, 국민임대, 영구임대, 뉴스테이
- 투자금 대비 큰수익은 신축아파트 분양권

2. 단 1건의 투자로도 큰 수익을 낼 수 있다.

 

1) 장기투자 + 가치투자

예시. 분양가 6억, 투자금 6,000만원 -> 등기이후 수익 5~6억 시세차익
- 레버리지를 활용한 투자(중도금 대출 + 공사기간)
- 당첨 후 신경쓸 일이 없다
- 투자금을 크게 만들 수 있는 최상의 방법

 

2) 투자금을 늘려주는 단기투자

예시. 분양가 3억, 투자금 3,000만원 -> 비조정지역 전매제한 6개월~1년 수익률 50~100%
- 레버리지를 통한 단기투자
- 당첨 후 신경쓸 일이 없다
- 투자금을 늘려갈 때 유리
- 매도 타이밍 결정이 중요한 요소

구축 VS 재개발 VS 분양권
부평산곡푸르지오 10년차 매매 : 4.7억, 전세 3.7억, 실투금 1.1억(구축, 수리, 임대)
산곡2-1구역 재개발(신일 해피트리) 입주권 : 조분 3.2억, 피 1.5억, 실투 1.8억(사업속도, 정책)
분양권(신일 해피트리) : 분양권 4.8억, 실투 0.48억(가치판단, 당첨전략)

이 세가지 방법중에 분양권이 제일 투자금이 적다. 계약금을 넣고 언제 매도할지만 생각하면 된다. 분양권이 수익률이 그래서 좋다.

당첨사례 : 무학 서대문푸르지오센트럴파크 - 무주택자 청약당첨 후 1억원 차익

 

 

3. 분양권 투자의 비밀 3가지

1) 내 가족까지 생각하는 투자
- 서로의 장점을 결합하라
- 무주택자 : 당첨확률이 높고 정부의 관심, 선입견을 깨뜨려야 하고 투자금의 한계가 있음
- 1주택자 : 대출가능, 당첨확률 높음, 실거주 가능
- 다주택자 : 현금보유자, 잦은 정책변경, 초기계약금 비율상승으로 인한 현금보유자 유리, 빠른판단, 세금판단후 접근

당첨사례 : 시세대비 1.5~2억 저렴하고 입주하면 프리미엄 형성이 될것으로 보임, 투자금은 본인, 청약가점은 언니가 도전

 

2) 당첨확률 200% "무주택+특별공급"
- 민간분양 신혼부부, 다자녀, 노부모, 일반(기관추천), 생애최초 특별공급 가능
- 68%의 확률로 무주택자면 당첨확률이 높다
- 비조정지역, 프리미엄 형성이 가능한 곳으로

 

 

3) 잔여세대모집은 빠른결정이 필요하다
- 경쟁률이 아무리 높아도, 잔여세대는 발생한다.
- 통장 및 거주요건 요구되지 않는다
- 공지부터 계약일까지 기간이 짧다
- 현장마다 상황이 다르다
- 부부공동명의 또는 직계존비속 명의변경 가능
- 인감증명서, 인감도장, 신분증, 계약금 10% 준비
- 텐트를 치며 선착순 물량을 잡기도 한다

예시. 영등포 중흥S클래스 분양가 7.3억(첫단지, 확장비 포함, 천정고 2.4m) 양평 12구역 분양가 예상 10억, 양평 삼천리 20년차 6.5억, 목동센트럴푸르지오 12억, 문래힐스테이트 전세가 6억
계약금을 충분히 할수있는지 반나절만에 계약을 함

 

 

3. 다주택자도 가능한 청약방법

 

1) 무순위 청약 꼭 신청하세요