[서평] 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?

처음 경매 공부를 시작하며..

 

처음 경매 공부를 할 때 어디부터 시작하는게 좋을지 검색해보니

행복재테크라는 다음카페에서 송사무장님이 추천하는 로드맵을 따라하는 것이 좋겠다는 생각이 들었다.

경매 공부순서는 다음과 같았다.

1.책읽기 -> 2. 행복재테크 경험담 읽기 -> 3. 강의 듣기 -> 4. 인맥 쌓기(스터디) -> 5. 실전투자 -> 6. 3년안에 부자되기

3년안에 부자된다니! 나도 3년안에 월세수입자가 되는 것인가! 정말 그날이 오는지 잘 기록해 두어야 겠다.

 

여기서 첫번째 단계인 책일기 로드맵은 다음과 같다.

‘싱글맘 부동산 경매로 홀로서기’ → ’경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?’ →

‘Hello 부동산, Bravo! 멋진인생’’ → ’청년백수 부동산 경매로 50억 벌다’ → 송사무장의 경매의 기술’

http://cafe.daum.net/happy-tech/7Tnk/2841(추천도서 로드맵 참조)

 

개정판이 이제 나온다고 하는 싱글맘 부동산은 조금 있다 읽기로 하고 먼저 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어를 단숨에 읽어내려갔다.

정말 완전 생초로인 내가 봐도 이해하기 쉽게 순서대로 설명이 되어 있을 뿐아니라 중간에 만화/삽화가 있어서

더 읽는데 도움이 되었다.

먼저 이 책에서 강조하고 있는 내용들을 스스로 정리하면서, 앞으로 이 경매공부를 정말 실천에 옮길 수 있도록 다지기를 하려고 한다.

 

 

경매 권리 분석 이렇게 쉬웠어?

 

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책의 중요 내용

 

먼저 권리분석의 4 STEP에 대해 자세히 나와있다.

STEP 1 : 말소기준권리 찾기

STEP 2 : 인수되는 권리 찾기

STEP 3 : 임차인 권리분석

STEP 4 : 경매 서류 및 기타 권리 확인

 

각 파트에서 어떻게 조사하고 실행해야 하는지 자세한 설명들이 나와있는데

그에 앞서 권리분석에서 몇가지 중요한 포인트는 다음과 같다.

 

권리분석에서 말소기준권리가 될 수 있는 것

1. 근저당권

2. 가압류(압류)

3. 경매기입등기

4. 전세권(경매 신청 또는 배당요구한 경우)

5. 담보가등기

이 5가지 중에서 가장 먼저 설정된 것이 말소기준권리이고, 이후에 설정된 모든 권리는 소멸된다.

 

그리고

매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리

1. 배당요구하지 않은 선순위전세권

2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분

3. 유치원

4. 법정지상권

 

임차인의 대항력 요건

1. 주택의 인도(점유)

2. 전입신고(다음날 1시부터 대항력 발생)

두가지 요건이 충족되어야 대항력이 존속한다. 말소기준권리보다 전입신고가 빠르면 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수되고, 전입신고가 더 늦으면 소멸되어 낙찰자에게 대항할 수 없다.

 

우선변제권 취득 요건

1. 대항력 갖추기(주택인도와 전입신고)

2. 임대차계약서에 '확정일자'받기

전입신고일과 확정일자가 다른 경우 더 늦게 갖춘 요건을 기준으로 우선변제권이 생긴다.

 

매각물건명세서 체크포인트

1. 최선순위 설정 일자 : 유료사이트와 교차확인

2. 현황 조사 및 임차인의 권리 신고 내역 : 대항력, 배당요구 여부, 인수할 보증금 등 파악

3. 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것 : 배당요구하지 않은 선순위전세권, 가등기 등 인수되는 권리 확인

4. 비고란 : 유치원, 법정지상권 등 특별매각조건을 체크

 

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이제 경매 실전 4 STEP에서는

STEP 1 :  물건 검색

STEP 2 :  온라인 조사

STEP 3 :  오프라인 조사

STEP 4 :  경매 입찰

 

첫번째 물건검색에서는 내가 잘아는 곳 또는 대단지 신규 아파트, 교통이좋은 곳 위주로 처음에 검색을 해서 선정한다.

 

그리고 온라인 조사에서는

1. 인터넷 지도 및 거리뷰 확인 : 편의시설, 위치, 거리 측정

2. 매물시세 및 실거래 조사 : 네이버를 이용하여 매물과 실거래가 보기

3. 단지, 학군 정보 파악 : 블로그, 맘카페, 커뮤니티 활용

 

세번째 오프라인 조사에서는

1. 동네 한바퀴

2. 3곳 중개사 방문해서 매도, 매수가격과 장단점 듣기

3. 관리사무소에서 체납관리비 확인

4. 체크리스트 작성

 

네번째는 드디어 경매 입찰!

1. 입찰가 산정 : 부동산 경매수익률 계산기를 활용한다

  투자수익 = 매도가격 - 투입비용(취득세, 법무사 수수료, 중개수수료, 금융거래비용, 명도비, 체납관리비, 수리비)

2. 입찰 당일 체크리스트 : 신분증, 도장, 입찰보증금 수표

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마지막스텝은 낙찰후 수익을 얻는 부분이었다. 잔금납부, 명도, 임대 및 매매로 나뉘어져있다.

나는 사실 잔금납부 부분이 가장 우려스러운 부분이었다. 내가 보증금은 낼 수 있어도 나머지 부분에 대해서 과연 규제를 뚫고 얼마나 대출이 가능할까? 이건 실제로 현재 규제상황과 나의 신용상황에 따라 다르겠지만

실제로 해보지 않으면 알 수 없을 것 같다. 이게 약간 막연하고,, 혹시나 잔금을 내지 못해 보증금을 잃게 되는건 아닌가 걱정되는 부분이다.

입찰 전 간으 금액 문의시 제공해야할 정보는 : 매각 물건의 종류(사건번호), 감정가와 예상 입찰가, 본인의 소득 및 부채 현황과 보유 부동산, 원하는 대출금액

그리고 명도.. 명도는 생각보다 원만한 합의를 보는게 쉽다고 하여 여기서는 읽으면서 두려움이 조금 없어졌다.

점유자 유의사항과 내용증명이 예시로 잘 나와있어서 이걸 나중에 합의때 꼭 활용해 보기로 했다.

마지막으로 임대 및 매매 부분은 정말 이렇게만 될수 있다면 너무너무 좋겠다는 생각을 해본다. 나도 월세 내놓아 보고 싶다 ㅠ

 

 

이렇게 한권을 읽고보니 나도 당장 물건을 검색해 분석, 조사해보고 다음달에는 당장 입찰에도 참여하고 싶어졌다.

반드시.. 그렇게 될 수 있다. 실천을 한걸을 내딛으면 그 뒤에는 공부가 저절로 될테니!ㅎㅎㅎ