[서평] 송사무장의 부동산 경매의 기술

 

부동산 경매의 바이블! 이라고 불리우는 이 책을 앞서 4권에 이어 읽기로 하였다.

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사실 먼저 읽고 싶었으나, 앞에 조금 읽었을 때 이분이 말하는 경매 용어들이 낯설고

이해가 조금 어려운 것 같아 다른 쉬운책을 읽고 나서 다시 읽어보게 되었다.

 

다른 책에서 다루었던 아파트, 오피스텔, 상가주택과 관련한 권리분석과 경매의 과정은

이해도 쉽고 내가 해볼 수도 있겠다는 생각이 들었으나,

이 책에서 얘기하는 토지, 법정지상권, 유치권이 있는 경매 물건을

법정 다툼 또는 협의를 통해 해결해 나가는 경험은 간접적으로나마 복잡하고 어려웠다.

작가의 도전정신과 내공이 깊다는 것이 느껴지기도 하였다.

부동산 관련 문제는 무엇이든 해결 가능할 것 같은 전문가의 느낌이 많았다.

 

이 책에서 인상깊게 본 내용을 정리해 보았다.

 

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p.31 대법원 사이트 100% 활용하는 방법

대법원 사이트에 정보가 잘못 기재되거나 오류가 있으면 '매각불허가' 신청을 하고 입찰 보증금을 되돌려 받을 수 있다.

문건/송달내역 중에서 유치권신고, 채권자의 매각기일 연기신청, 매각기일 변경신청, 재감정신청 등 경매진행에서 중요한 사항을 체크하면 입찰당일에 헛걸음 하는 실수를 범하지 않을 수 있다.

 

p.54 등기부등본 권리분석을 할 때 말소기분권리를 찾고, 그보다 앞선 가등기, 가처분이 있는지, 말소기준권리보다 순위가 늦더라도 소유권말소에 관한 가처분이 잇는지 반드시 확인해야 한다.

또한, 청산절차를 마친 담보가등기, 지상건물철거 및 토지인도청구권 보전을 위한 건물의 처분금지가처분이 있는지 반드시 확인해야 한다.

 

p.57 건축물대장 전유부에는 불법건축물이 등재되어 있는지, 실제 전용 부분은 면적이 얼마인지, 공용부분은 면적이 얼마인지, 건축물에 대한 모든 사항이 필요할 때 가장 손쉽게 볼 수 있는 장부이다. 불법 개조한 건물은 불법 용도 변경한 부분을 원상복구하거나 위반건축물 이행 강제금을 납후하여야 한다.

 

p.76 대항력의 요건

임차인은 임대차 계약을 맺고, 주택을 인도받고, 주민등록의 요건을 갖추어야 대항력이 생기는 것이다.

 

p.80 선순위 위장임차인 해결 방안

1. 증거자료 수집 : 은행에 제출된 무상임차인각서나 소유자와 친인척관계를 알 수 있는 가족관계증명서, 점유자가 소유자나 채무자와 동일법인에 재직한다는 법인등기부등본 등

2. 소유자나 대항력을 주장하는 사람과의 협상 : 이사비 협의가 되지 않은 경우 민사소송을 벌여 월 임대료 상당의 부당이득청구와 명도청구가 가능하고 상황에 따라 경매방해죄, 강제집행 면탈죄, 사기죄, 사문서위조죄, 협박죄 등으로 고소할 수 있다.

3. 인도명령신청 : 증거자료가 충분한 경우 인도명령신청서를 꼼꼼하게 작성하여 법원에 제출하고 강제집행절차를 밟을 수 있다.

4. 명도소송 : 임차인이라고 주장하는 자에게 임대차계약서와 보증금 지급에 관한 영수증 그리고 은행거래명세를 요구한다.

 

p.112 최우선변제 : 경매기입등기 전까지 대항력 요건을 갖춘 소액 상가임차인은 낙찰가의 1/2 범위에서 보증금 중 일정액을 1순위 근저당권자보다 최우선하여 최우선변제를 받을 수 있다.

 

p.140 대항력이 있는데 법원에 배당요구 신청을 하지 않은 경우

1. 소유자나 채무자의 친인척인 경우

2. 친구 집에 얹혀사는 사람

3. 신용불량자일 경우

4. 직장생활이 너무 바빠 배당요구 신청을 못 한 경우

5. 부부인데도 따로 전입되어 있는 경우

6. 저가로 유찰시켜서 낙찰을 노리는 경우

7. 점유자가 무식해서 배당요구를 하지 못한 경우

8. 건물주에게 받을 돈이 있는데 돈을 못 받아서 받을 때까지 눌러 사는 경우

 

p.149 현장조사 제대로 하는 방법

1. 입찰 부동산의 전입세대 열람을 상세히 파악한다. : 대항력 여부 확인

2. 현장조사 시 공부서류를 지참한 후 대조작업을 한다. : 감정평가서, 지적도, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등 현황과 일치하는지 확인

3. 유해, 혐오시설이 있는지 점검한다. : 납골당, 쓰레기 소각장, 화장터, 축사, 장례식장 등 혐오시설이 있는지 점검, 철탈, 군용비행구역, 군부대사격장도 확인

4. 시세조사는 두 곳 이상의 부동산을 방문한다

5. 현장의 결점부터 찾아야 한다. : 도시가스 설치여부, 건물의 방수공사, 화재, 채광, 노후도, 세대당 주차공간

6. 점유자가 누구인지 확인한다.

7. 연체된 공과금이나 추가공사 여부를 따져봐야 한다. : 낙찰자는 공용부분의 관리비를 부담해야 하므로 입찰가 산정 시 미리 계산하여 입찰해야 한다. 전기, 수요, 가스요금은 낙찰 후 등기부등본을 갖고 기관에 방문하거나 전화로 연락하면 소유권이전등기 후에 발생한 요금에 대해서만 납부하도록 처리한다.

8. 상가는 임대가격을 정확하게 확인한다. : 상가의 적정 매매가격은 현금 투입대비 임대 수익률을 산정하여 수익률 4~6.5%인 금액으로 결정된다.

9. 농지취득자격증명원 발급 여부는 입찰 전에 확인한다. : 지목이 전, 답, 과수원일 경우 낙찰 후 1주일 이내에 농지취득자격증명을 제출해야만 매각허가결정을 받을 수 있다.

 

p.171 점유자와 협상시 아군을 추가하라

경매를 잘하는 사장님이라는 가상의 아군을 한 명 끼워 넣어 제3자처럼 협상한다.

 

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이 밖에도 저자가 직접 낙찰받거나 의뢰받은 사건에 대해서 어떻게 해결해 나가는지,

그 과정이 자세하고 재미있게 풀어져 있고,

그 사건 뒤에는 경매에 필요한 이론적인 지식과 판례, 기술적 팁을 같이 수록하여

읽으면서도 이런 헛점 또는 응용 방법이 있구나를 깨닫게 되었다.

 

나중에 내가 실전에서 이러한 문제에 부딪힌다면 나는 어떻게 해결할 것인가를 생각하게 되었고,

문제들을 해결할 실마리를 이 책을 다시 꺼내들어 찾아볼 것 같다.

 

정말 '경매의 기술'이라는 책의 제목이 잘 어울리는 내용들이었다.