[서평] 경매 통장 플러스

 

앞서 읽은 경매 책들에 이어 이번에는 비교적 최신간이면서

'지혜로'가 아닌 다른 출판사의 책으로 읽어보았다. ㅎㅎ

 

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[서평] 송사무장의 부동산 경매의 기술

 

 

이 책의 저자는 수영강사로 일하였고 20대 후반에 우연히 경매를 접하였고

나중에 본격적으로 경매를 시작하면서 처음에 300만원이었던 경매 통장을 3년 만에 30억을 만들었다고 한다.

초판은 몇 년 전에 나온 것 같은데 이후 2019년 사례를 추가하면서 개정판이 2020년 1월에 나왔다.

 

처음 경매를 시작할 때와 낙찰된 사례를 하나씩 설명하면서 중간에 이론적인 내용도 포함되어 있다.

앞서 읽었던 경매책과는 달리 명도 협상에 난항을 겪었던 사례들이 좀 더 있어서,

낙찰 후 명도가 생각보다 쉽지 않을 수 있다는 현실적인 갈등 상황을 알 수 있었고,

나라면 이런 상황을 잘 헤쳐나갈 수 있을지 나의 입장을 대입해 보면서 읽을 수 있었다.

그리고 저자는 낙찰과 소송, 인테리어도 모두 셀프로 도전하는 열정을 보여서

그 열정과 부지런함에 감탄할 수 밖에 없었다.

일도 하면서 오토바이로 임장하면서 또 전문가에게 맡기지 않고 직접 부딪히면서 알아보고 실행하는 것들이

모두 배울만 한 점들이다.

 

다소 아쉬웠던 것은 어떤 사례는 디테일이 좀 더 필요한 것 같기도 하고,

주택 외에 다양한 물건(수익형 부동산, 상가 등)에 대한 사례도 있었으면 한다.

 

그리고 읽으면서 잘 몰랐던 안양 평촌, 인천 등에 대한 인식도 조금 더 친근하게 바뀌어서

앞으로 그 지역의 물건들을 눈여겨 보면서 투자하고 싶은 생각이 들었다.

 

이 책에서 인상깊게 본 내용을 정리하였다.

 

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p.33 수입에 대해 고민할 때 생각나 여러가지가 있었는데 바로 주식, 부동산, 장사였다.

(나도 그러했다.. 3가지 다 도전해 볼 예정이다. 언젠가 나한테 맞는 투자방법이 있겠지 ㅎㅎ)

 

p.36 낙찰을 받아 진행하면서 몇 가지 나만의 원칙을 세우게 되었다.

첫 번째는 경험을 많이 쌓는 것이다.

두 번째는 신속한 환금성이다.

세 번째는 부동산 이해관계인들과의 대립을 최대한 줄이고, 상대방이 처한 환경을 배려하면서 명도하는 것이다.

 

p.48 처음 경매를 공부하기 시작한 초보자들에게는 '네이버 경매'를 추천한다. 유료 경매 사이트에서 제공하는 양질의 정보를 한 달에 세 건 무료로 볼 수 있다.

 

p.59 빌라는 구조, 일조량, 주차장의 유무에 따라 작게는 몇 백만원에서 크게는 몇 천만원까지 가격이 달라진다.

 

p.65 경매 초기에는 본인이 거조하는 곳이나 거주했던 곳, 혹은 직장 근처나 출퇴근하는 동선에서 멀지 않은 곳에서 물건을 찾아라.

 

p.98 토지별도등기가 있다는 건 집합건물 등기부등본에 토지등기부가 따로 있다는 것을 뜻한다. ... 토지별도등기가 있다는 건 나대지일 때 토지를 담보로 자금을 빌렸다는 의미이다.

 

p.104 강제집행이 진행될 경우 일차적으로 법원에서는 '계고장'을 붙인다. ... 계고장을 붙이고 약 한 달 이내에 강제집행 날짜가 잡힌다.

 

p.120 명도 따라 해보기

1) 입찰자가 A라는 부동산을 낙찰받았다.

2) A 부동산에 점유자를 만나러 방문한다

3) 낙찰 받은 후 곧바로 A 부동산에 가면 대부분 출근하고 없는 시간대다다. 아무도 없으면 연락처를 남기고 돌아온다.

4) 하루나 이틀 후면 점유자에게 연락이 온다. ... 연락이 없으면 일주일 후 법원 경매계에서 문건을 열람해 점유자의 번호를 알아낸다.

5) 점유자의 계획(점유기간 및 이사날짜), 재계약 여부, 명도 날짜 및 명도비를 조율한다.

6) 합의가 안되면 잔금을 납부하고 인도명령을 신청한다.

7) 합의가 잘 안되면 내용증명을 보낸다.

8) 잔금을 납부하고 인도명령 결정문이 나오기까지 2~3주동안 합의를 시도한다.

9) 법원에 강제집행을 신청하고 예납금을 선불로 낸다.

10) 2~3주 후 법원에서 언제 계고장을 붙일 건지 알려준다.

11) 법원에서 계고장을 붙인다.

12) 강제집행기일에 증인 두 명과 함께 오라고 알려준다.

13) 보통 계고장을 붙이면 점유자에게서 연락이 오고 마지막 협상을 한다.

14) 강제집행을 하면 법원과 연계된 보관창고로 짐을 옮기게 된다.

15) 보관된 짐은 연락이 없으면 경매신청을 한다.

 

p.132 최고가매수신고인의 낙찰금액과 보증금을 뺀 금액 사이를 쓴 사람 중 신고한 사람을 차순위매수신고인이라고 한다.

 

p.136 복등기는 낙찰자가 잔금을 납부하고 바로 세입자에게 다시 매매해 소유권을 이전하는 것을 말한다.

 

p.157 법인 설립의 장단점

개인일 경우 단타로 투자하면 양도세를 내야 하지만, 법인이면 양도세가 아닌 법인세가 적용된다.법인은 나중에 생각보다 신경 써야할 사항들이 많다.

 

p.190 명도비는 점유자의 점유가 완전히 해제되고, 공과금 정산이 다 된 후 주어야 한다. 또 명도확인서, 인감증명서는 점유자의 퇴거를 확인한 후 키와 비밀번호를 받고 나서 줘야 한다.

 

p.202 주택 경매시 반드시 확인해야 할 사항

첫째, 건축행위가 가능한지 알아봐야 한다.

둘째, 평당가를 체크해야 한다.

셋째, 리모델링 콘셉트를 생각해야 한다.

넷째, 권리분석

다섯째, 임차인들에 대한 명도 전략이다.

마지막으로 대출한도를 확인해야 한다.

 

p.233 부실채권을 산 개인은 경매로 넘어간 물건에 배당을 받을 수 있는 권리를 확보하게 된다. 이 때 개인은 해당 물건이 바로 낙찰되지 않고 몇 번의 유찰이 되도록 함으로써 부실채권에 대한 연체 이자를 늘려나갈 수 있다. 그러면 그 기간만큼 늘어난 연체 이자를 나중에 배당받을 때 요구할 수 있고, 그만큼 수익을 늘려나가는 것이 NPL 경매의 원리라고 할 수 있다.

 

p.260 유체동산의 경매 : 세관공매(유니패스)도 있고 온비드에서 공매를 할 수도 있다.

 

p.268 임장시 꼭 가야할 세 곳 : 해당 물건지, 관리사무소, 인근 공인중개사무소

 

p.278 선순위 임차인 물건

1. 계약한 당해 연도에 맞지 않은 보증금

2. 임차인이 있음에도 불구하고 대출금이 나온 사실

3. 같은 성씨 혹은 돌림자 이름

 

 

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생소했던 NPL과 동산의 경매도 있다는 사실이 흥미로웠다.

책을 읽으면 읽을수록 패찰이 되더라도 하루 법원에 가서 낙찰에 도전해 보고 싶다...